La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 17 août 2015 impose au bailleur « de remettre au locataire un logement décent ». Une notion qui peut paraître floue, mais qui s’avère être extrêmement encadrée, et dont les dispositions sont à ce point détaillées qu’elles ne laissent pas de place à l’interprétation. Sécurité physique ou sanitaire, performance énergétique minimale et équipements : tout est prévu. Suivez le guide.
Sécurité physique et sanitaire
D’une manière générale, la loi impose au logement qu’il assure le clos et le couvert et soit protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.
Plus spécifiquement, le logement loué doit intégrer :
- des dispositifs de retenue des personnes utilisés conformément à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons...);
- des réseaux et branchements d'électricité et de gaz ;
- des équipements de chauffage et de production d'eau chaude aux normes et en bon état de fonctionnement,
- des dispositifs d'ouverture et de ventilation adaptés,
- des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires (dépourvus d’amiante ou de plomb accessible, par exemple) ;
- des pièces principales bénéficiant d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Dès 2018, le logement décent intégrera des exigences minimales de performance énergétique.
Ainsi, à compter du 1er janvier, il devra être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Pour ce faire, les portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés devront être suffisamment étanches à l’air. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres, et les cheminées devront être équipées de trappes. D’autre part, au 1er juillet 2018, les logements devront présenter une aération suffisante, un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Une surface réglementée
La décence du logement intègre également des notions de surface.
Ainsi, à Paris, pour un logement comportant plusieurs pièces principales, la superficie d'au moins l’une d’elles doit être supérieure à 9 m², les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m², et la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.
Si le logement comporte une seule pièce principale, sa surface ne peut pas être inférieure à 9 m², et sa hauteur sous plafond, à 2,20 mètres.
En dehors de Paris, le logement doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou d’un volume habitable de 20 m³.
Equipements
Pour être qualifié de « décent », le logement doit comporter un certain nombre d’installations :
- un système d'alimentation en eau potable d’une pression et d’un débit suffisants ;
- un système d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes évitant les odeurs et muni de siphon,
- une cuisine avec un évier alimenté en eau chaude et froide, raccordé à une installation d'évacuation des eaux usées et aménagée pour recevoir un appareil de cuisson,
- un WC intérieur séparé de la cuisine et de la salle à manger, une baignoire ou une douche,
- une installation de chauffage aux normes,
- un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Un logement paisible
Le propriétaire est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué, notamment en évitant tout agissement de sa part qui pourrait gêner son locataire, sauf, par exemple, pour la réalisation de certains travaux ou réparations.
Le propriétaire ne peut pas interdire à son locataire de recevoir ou d'héberger des proches, ou de détenir un animal domestique, ni lui imposer des travaux sans limitation de durée ni indemnité, ou lui imposer des visites.
Par contre, le bailleur n'est pas responsable des troubles que des tiers occasionneraient à son locataire, comme des nuisances sonores de voisinage par exemple.
Un logement garant de performance énergétique
C’est un nouveau critère de décence instauré par la loi de transition énergétique d’août 2015 et applicable dès le 1er Juillet 2018. Si l’étiquette du DPE n’est pas retenue, les logements devront, en revanche, être protégés contre les infiltrations d’air parasites. Également, les portes, et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux nons chauffés présenteront une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés seront munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées devront être munies de trappes. Enfin, dernier critère : le logement devra permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouvertures et les éventuelles dispositifs de ventilation des logements seront en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Publié le 16 Mai 2017
